Reședințele de marcă de lux, sau branded residences, „sunt la modă” consolidând-se ca un instrument de creștere a profitabilității investițiilor, așa cum a definit Jesús Rodríguez Maseda, director de consultanță strategică în domeniul hotelier la Savills. Expertul a distins până la cinci tipologii, pentru a se opri la „Hospitality branded residences”, atâta timp cât acestea fac parte din „pool-ul de închiriere”, ca unic produs turistic în cadrul acestui tip de ofertă.
Așa-numitele „Hospitality branded residences” sunt în cuvintele lui Jesús Rodríguez Maseda, „un produs de investiție cu o rezervare de utilizare a proprietății, a cărei durata este supusă legislației din țara de destinație. În acest model, în restul timpului, activul devine parte din inventarul hotelului, fiind comercializat de operatorul hotelier ca o altă unitate a resortului/hotelului. Aceste unități sunt tratate în același mod ca orice a altă cameră din unitate, cu acces la toate serviciile incluse în rezervare.
Din punct de vedere operațional, după cum a adăugat expertul, „acestea sunt o extensie a inventarului hotelier care permite operatorului să îl crească, atât din punct de vedere al volumului, cât și din punct de vedere al extinderii mixului de tipologii. Le putem găsi atașate la aceeași clădire sau pot fi zone anexe sub forma unor unități independente, complexe de apartamente sau vile, printre altele”.
Din punct de vedere financiar, a spus el, „acestea sunt un instrument care permite creșterea rentabilității investiției în două moduri, precum și minimizarea riscului cu ajutorul brandului operatorului.
Patru axe de bază
După cum a explicat Rodríguez Maseda, branded residences „se concentrează în jurul a patru axe de bază„:
- Teren: depinde de legislația fiecărei țări.
- Utilizare: variază în funcție de legislația fiecărei țări.
- Investiția: direct legată de doi vectori: exploatarea hotelului și acordul dintre operator și proprietar cu privire la timpii de folosință a proprietății care vor marca profitabilitatea teoretică. Primul dintre acestea este un aspect care trebuie rezolvat în timp, fiind o investiție care implică un risc operațional hotelier. Datorită tipului de active, legate de regulă de branduri de foarte înalt nivel și în locații de top, contractele se limitează la modelele de management, ceea ce înseamnă ca profitabilitatea nu este niciodată garantată.
- Rentabilitatea: în condițiile în care stabilirea prețului de achiziție este mai complexă decât cea convențională, rentabilitatea investiției oferită de operator, deși teorică, este unul dintre factorii determinanți în stabilirea viabilității acestui complement la hotel.
„Există trei părți care trebuie să își atingă obiectivele: dezvoltatorul prin vânzarea și rentabilitatea hotelului; operatorul, cu managementul; și investitorul final, prin timpul de distracție și rentabilitatea oferită de manager (față de prețul de vânzare stabilit de dezvoltator)”, a explicat Jesús Rodríguez Maseda.
Branded residences în segmentul urban și de vacanță
În segmentul urban, după cum a subliniat expertul, „componenta este pur imobiliară. Datorită amplasării absolut imbatabile, această profită de un preț pe metru pătrat greu de bătut, care poate fi potentat prin intermediul primei de preț oferite de un brand de ultralux„.
Pe de altă parte, „în locațiile cu o componentă de vacanță mai accentuată, dezvoltatorul decide să dezvolte acest tip de completare a activului hotelier din două motive principale:
- Utilizarea posibilităților de construire disponibile care nu sunt epuizate prin dezvoltare convențională. Una dintre opțiuni este aceea ca terenul, după efectuarea unei analize de viabilitate și de sensibilitate, oferă o construibilitate rămasă și este necesar să se caute o completare care să o consume, atenuând riscul și oferind o modalitate de rentabilitate extraordinară.
- Soluție financiară pentru proiect. Branded residences oferă un flux de venituri timpurii care, în anumite situații, poate acționa ca un supliment la resursele financiare proprii ale proiectului său la finanțarea proiectului în sine.
Satisfacerea dezvoltatorului, a operatorului și a cumpărătorului final
Rodríguez Maseda a insistat asupra faptului că, pentru a avea succes, „este esențial ca branded residences să genereze valoare adăugată, răspunzând așteptărilor dezvoltatorului, operatorului și cumpărătorului final.
Dezvoltator
Dezvoltatorul, a spus el, „urmărește ca proiectul sa fie profitabil și să obțină o rentabilitate maximă cu un risc minim posibil. Prin urmare, este în interesul sau că operațiunea hotelieră să ofere cea mai mare rentabilitate posibilă, astfel încât, prin valorificarea beneficiilor potențiale ale branded residences, prețul de vânzare să permită o marjă de profit confortabilă„.
Operator
În același timp, „această completare trebuie să fie fezabilă din punct de vedere operațional„, adică „viabilă din punct de vedere al exploatării hotelului”. În multe ocazii, constatăm că dezvoltatorii văd în aceste reședințe pârghia pentru a-și face proiectele din punct de vedere financiar și concep produse care nu sunt atractive pentru acele branduri și operatori care ar contribui cu adevărat la atingerea acestui obiectiv. Acest lucru se întâmplă din cauza unei supradimensionări față de hotelul principal, fie din cauza unei dispersii în spațiu care face ca operațiunea să fie ineficientă, fie pentru necesitatea financiară împinge la punerea pe piață a unor produse care nu se potrivesc cererii în diferitele sale unghiuri: hotel, investiție și, uneori, ambele împreună”.
Cumpărător final
În cele din urmă, după cum a adăugat, „trebuie sa fie un produs atractiv pentru piață. Există anumite branduri cu capacitate de atragere și cu o mare loialitate a clienților și investitorilor, care sunt capabile să îi atragă pe aceștia în orice tip de destinație, creând o piață pentru ei înșiși. Dar acestea sunt cazurile cele mai puțin frecvente, iar gama de branduri este foarte limitată. De aceea, aceste produse trebuie să fie dezvoltate în destinații care îndeplinesc anumite cerințe:
- O piață imobiliară atractivă și permeabilă, cu o cerere în segmentul mediu-înalt și, de preferință, cu un impact activ ridicat.
- O destinație cu un inventar hotelier de nivel înalt, cu sau fără prezența unor branduri internaționale, dar care acest tip de turist este atras în ciuda faptului că facilitățile hoteliere ar putea să nu corespundă așteptărilor sale.
- Infrastructurile care însoțesc proiectul. Conectivitatea este esențială atunci când vine vorba de dezvoltarea acestui tip de produs, deoarece acestea sunt a doua, a treia sau a patra locuință și au o perioadă de timp limitată și specifică pentru utilizarea și bucuria lor.
„Nu putem vorbi despre branded residences din punct de vedere hotelier decât atunci când aceste active care pot fi achiziționate pe terenuri cu destinație terțiară, în dezvoltări care au la bază o unitate hotelieră”, a conchis Jesús Rodríguez Maseda.
Sursă: hosteltur.com
