Oraşele secundare, pe planul principal al pieţei de investiţii hoteliere

Deşi există încă capital abundant în piaţă şi datoria este încă ieftină în Europa, numărul de tranzacţii hoteliere în prima jumătate a anului 2016 a fost mai mic decât cu un an înainte, afectat de situaţia geopolitică şi incertitudinea generală. Cu toate acestea, oraşele secundare câştigă importanţă, potrivit directorului general al Christie&Co pentru Spania şi Portugalia, Inmaculada Ranera

 

Pentru Inmaculada Ranera “nu este atât de mult o chestiune de rentabilitate, ci de oportunitate şi potenţial pentru dezvoltarea în viitor“. Şi, explică ea, “marile capitale rămân scumpe cu o rentabilitate mai mică”. La aceasta se adaugă, în cazul Parisului, efectele atentatelor teroriste, care fac ca “propietarii să aibă îndoieli dacă acesta este un moment bun pentru a vinde, deşi biroul Christie & Co de acolo ne indică faptul că unii încep să ia în considerare această opţiune”, “în faţa potenţialului pe care îl prezintă unele oraşe, precum Lyon şi Toulouse“. 

 

În Londra, la fel ca în Paris, aşa cum a subliniat Ranera, “există puţine oportunităţi de hoteluri în vânzare şi preţurile sunt ridicate, la fel ca în capitala franceză”. Cu toate acestea, “piaţa de provincie din Marea Britanie are o implicare pozitivă după Brexit şi există în continuare oportunităţi atractive în oraşe, cum ar fi Manchester, Brimingham şi Leeds, care au o activitate economică puternică”. Perspectivele pentru provincie rămân pozitive, deoarece oferă oportunitatea de a creşte rezultatele prin creşterea susţinută a RevPar-ului (venitul pe cameră disponibilă), în timp ce capitala rămâne o provocare, aşa cum constată studiile firmei de consultanţă. 

 

Dar dacă o destinaţie iese în evidenţă cu cele mai mari creşteri ale rentabilităţii hoteliere, atunci aceasta este Dublin, care în 2015, cu o creştere de 20%, iar în 2016 a înregistrat cele mai importante creşteri de RevPar, în ciuda faptului că noua ofertă este limitată. Nu în zadar se aşteaptă ca în următorii cinci ani să se adauge la piaţă 2.000 de camere noi, reprezentând o creştere de 14%, pe care piaţa nu va avea probleme în a o absorbi potrivit analiştilor. Aşteptările sunt de asemenea pozitive în alte zone din Irlanda, cum ar fi Cork, Galway sau Limerick, după ce a înregistrat o creştere medie de 10% a rentabilităţii pe parcursul ultimului an. 

 

Germania, o ţară refugiu

Cu toate acestea există lucruri care nu se schimbă: Germania, aşa subliniază conducerea Christie & Co, “este văzută încă o ţară refugiu pentru investiţii, având în vedere puterea economiei şi a stabilităţii acesteia, astfel că oportunităţile care apar în oraşe secundare, cum ar fi Frankfurt Hamburg şi Munchen trezesc foarte mult interesul pe piaţă”. De fapt, pentru sfârşitul anului 2016 se aştepta ca o mare parte din tranzacţiile încheiate să se fi făcut în aceste oraşe, mai ales de hoteluri low cost şi 4 stele, deşi sunt prevăzute şi operatiuni foarte selective în segmentul de lux; în timp ce complexele turistice vor fi realizate doar în destinaţii de vacanţă consolidate sau în micro-locaţii cu o economie puternică

Dublin a înregistrat cele mai mari creşteri de RevPar

Dublin a înregistrat cele mai mari creşteri de RevPar

 

La aceasta contribuie poziţia consolidată a ţării în târguri şi congrese, care a atras atenţia investitorilor în oraşe precum Koln, Dusseldorf, Dresde şi Leipzig; împreună cu faptul că cererea de achiziţionare de unităţi de cazare care trebuie reformate, repoziţionate sau supuse unei schimbări de brand, depăşeşte cu mult oferta existentă

 

Ca urmare, activitatea de investiţii a revenit la nivelurile anterioare crizei, în special în Berlin, o tendinţă care este de aşteptat să continue în următorii ani dacă este analizat statutul Germaniei ca şi centru comercial cheie în Europa şi creşterea constantă a cererii hoteliere în principalele sale destinaţii. 

 

Oportunităţi în Scandinavia

Oraşele din Europa de Nord, cum ar fi Oslo şi Copenhaga, cele mai puternice din regiune, sunt de asemenea oraşele cu cel mai mare potenţial, potrivit lui Ranera, pentru că se observă “o îmbunătăţire a rezultatelor de exploatare la nivel hotelier şi încep să fie percepute ca o sursă bună de oportunitate atât pentru investitori cât şi pentru operatori”. Cu toate acestea, noua ofertă aşteptată în ambele cazuri care a intrat pe piaţă în 2017 poate afecta această performanţă hotelieră în plină expansiune. 

 

Portofolii de datorii în Italia

Christie & Co a detectat “un interes în creştere în Italia al fondurilor de investiţii pentru a studia cumpărarea de portofolii de datorie hotelieră pe care băncile par să le poată scoate pe piaţă. Aceasta continuă să fie dominată de lanţurile locale, astfel că apetitul brandurilor internaţionale de a intra este în acelaşi timp ridicat şi complicat, cu oraşe precum Milano, Torino şi Veneţia în centrul atenţiei”. 

 

La rândul său, Amsterdam rămâne un oraş-cheie în ceea ce priveşte rezultatele care atrag interesul dezvotatorilor şi investitorilor, pentru care este aşteptată o creştere puternică în următorii trei ani. 

 

Potenţialul Europei Centrale

În Europa Centrală şi în ţările din Est piaţa nu este atât de matură cât este în cazul concurenţilor săi occidentali dar are un potenţial de dezvoltare ridicat şi o atracţie tot mai mare pentru investitori ca urmare a propunerii sale de valoare, în special în ţări precum Polonia, aceasta înregistrând creşteri puternice. 

 

Iar oportunităţile apar din ce în ce mai mult în această ţara cu o piaţă a investiţiilor hoteliere încă în fază incipientă, atât pentru dezvoltarea turistică pozitivă a oraşelor sale cheie, cât şi pentru poziţionarea progresivă ca destinaţie MICE (reuniuni, stimulente, congrese şi evenimente). Printre alţi factori iasă în evidenţă îmbunătăţirea indicatorilor afacerii, creşterea prezenţei lanţurilor internaţionale şi dezvoltarea infrastructurii sale, precum şi preţurile competitive ale activelor sale în comparaţie cu destinaţii consolidate precum Londra sau Paris. 

 

Acest lucru a fost perceput de investitorii germani, francezi, britanici şi americani, care caută hoteluri de afaceri cu un brand consolidat, cu oferte de tot tipul, de la unităţi economice la cele de lux, şi bine situate în centrul oraşului, care s-au dovedit a fi produse de succes. 

 

Balcanii, pieţe promiţătoare

Christie & Co recunoaşte că capitale precum Zagreb, Ljubljana, Sarajevo şi Podgorica sunt “printre cele mai mici şi de multe ori uitate oraşe din regiune, care nu atrag mult atenţia investitorilor, promotorilor şi turiştilor, deşi ascund surprize interesante dacă sunt analizate în detaliu, cum ar fi faptul că din 2010 cele patru continuă o tendinţă ascendentă cu creşteri pozitive ale cererii“. 

 

Concurenţa supraîncălzită în unele destinaţii ale Europei de Vest îi face pe unii investitori să-şi îndrepte atenţia asupra acestor pieţe căutând oportunităţi în altele care atrag mai puţin interes în care le este mai uşor să negocieze preţuri competitive pentru active”, deşi există încă un drum lung de parcurs. 

 

Deja în segmentul de vacanţă, după cum a remarcat Lukas Hochedlinger, director al firmei de consultanţă pentru Germania, Austria, Europa Centrală şi ţările de Est, “Croaţia iasă în evidenţă drept una dintre cele mai promiţătoare pieţe din Marea Mediterană, favorizată de usurinţa accesului pentru principalele pieţe emitente ale sale, infrastructuri excelente şi securitate, care o vor consolida în următorii ani ca fiind una dintre principalele destinaţii ale regiunii”. 

 

Destinaţiile urbane într-un moment prost

Piaţa urbană a investiţiilor hoteliere arată, de asemenea, unele umbre. Un exemplu, în acest sens, este scăderea puternică a rezultatelor în Rusia, care duce RevPar-ul (venitul pe cameră disponibilă) în Europa de Est la niveluri semnificativ mai mici decât cele din 2007. 

 

Alte destinaţii care observă cum scade atracţia lor pentru caze exterioare sunt marile capitale Parisul şi Bruxelles după atentatele teroriste suferite, deşi puterea de atracţie rămâne puternică, mai ales în cazul capitalei franceze, deşi este nevoie de timp pentru ca vizitatorii şi investitorii să-şi recâştige încrederea. 

 

În ceea ce priveşte Londra, în pofida unei uşoare încetiniri cauzate de creşterea incertitudinii după referendumul cu privire la Brexit care a afectat rezultatele sale, aceasta rămâne una dintre destinaţiile preferate de investitorii hotelieri

Sursă: hosteltur.com

Leave a Reply